不動産投資セミナーに行ってみました！【札幌】

不動産投資のセミナーが札幌であったので行ってきました！
実は最近、私は不動産投資に興味があって書籍を読み漁っています。

不動産関連の書籍を読んでいると非常に面白く、要点もだいぶつかめてきたのでセミナーにも参加してみたいなー？っと思っていると…たまたま札幌で不動産投資のセミナーが開催されるという情報を見つけました。

そして、かなり前から申し込みをして、本日2016年9月24日（土）に行ってきましたので、感想などを簡単にまとめたいと思います。

大阪商人の蓄財術

今回の講師は、三木 章裕さんという方で、大阪出身ということもあって、まずは昔から大阪商人は商売上手だけでなく、資産形成にも長けていたという簡単なお話からはじまりました。

その話の流れで、「恒産なくして恒心なし」ということわざによって、安定した資産がないと心も安定しませんよ、ということで不動産投資の本題へ進みます。

その途中にピケティの書籍を例に、ただ一生懸命働いても裕福にはならない、という簡単な説明がありました。（資本収益率【r】＞経済成長率【g】）

この書籍を元に、本当に裕福になりたいのなら資産を作るべきということでした。
そして、ここから不動産中心の話に進みます。

不動産の特徴

まず、不動産投資の特徴についてですが主に、

• レバレッジにより高額な物件を購入することができる
• 節税することができる

ということです。
節税については、不動産投資に限った話ではありませんが、例えば5,000万円を株で投資したいと融資を申し込んでもどこも相手にしてくれません。

しかし、5,000万円の価値ある不動産を購入するための融資なら話は別です。
このレバレッジが非常に優位に資産を形成することができる不動産投資の特徴と言えます。

不動産投資の目標について

続いて、不動産投資を行う目標についてですが、ここでは定年後に夫婦2人で毎年海外旅行に行くなど裕福に暮らすとして、仮に月60〜70万必要とします。

するとこの場合、不動産で月額100万の収入を目指します。（残り30万は不動産のメンテナンスのために貯めておく）この収入に辿り着くためには？と考えて逆算して物件を考えます。

ここでは「消費者ではなく投資者になる」というわかりやすい言葉で説明されていました。確かに欲しいものは高額ならローンを組んで買いますが、それは紛れもなく負債ですよね。

借金して買って良いものは資産です。
ま、この辺は「金持ち父さん 貧乏父さん」を読んで理解はしていましたが、この単純なお金の流れがわからないと、いくら節約生活をしても恐らくお金は貯まっていかないでしょう。

続いて30代・50代・70代の方が購入するべき物件についての話に進みます。

30代の不動産投資

ここでは、あくまでひとつの投資例ですが、30代はあまり資本金がないという仮定で、一戸建てを格安で購入して差別化を図ったリフォームによって客付けを行うという方法です。

もちろんリフォーム代も考慮して買い付けを行うため、無慈悲な指し値を入れることもあるそうです。。

ここでは例として、リフォーム込み400万（15%程度の利回り）の物件を買い続けることによって27年で1億の資産を築くことができるそうです。35歳からだと62歳ですね。あくまで例ですが。

50代の不動産投資

次に50代の不動産投資について、まず不動産は構造に限らず、およそ築60年あたりで大規模な修繕費がかかるため、その辺を考慮した不動産を選ぶ必要があるそうです。

そして50代の方が不動産投資を行うなら築年数では、新築から20年あたりの物件を選ぶことをおすすめしておりました。

さらに、すでに相続も考慮して、戸建て賃貸なら共有持分にしないということも念を押してご説明されていました。
その理由は、後に相続で揉めるのが目に見えているからだそうです。。
うーん。。不動産は購入した後が非常に重要なんですね。

70代の不動産投資

ここまでくると、売却・贈与・相続対策を第一に考えるべきだそうです。
そのため先ほども言ったように、ここで築60年にならないような物件選びが事前に必要です。

ここで個人的には意外だったのですが、出口戦略は考えないということでした。
私は古くなると空室率のリスクも大きくなり、賃料もどんどん下がることから、ある程度古くなった物件は売却するべきだと思っていました。

しかし三木さんがおっしゃるには、不動産会社は手数料がほしいため出口戦略を進めるため、資産として売却ももちろんひとつの手段ですが、持ち続けることが非常に重要だということでした。

そのため、資本収益率（空室対策）を上げることが不動産投資には重要だということを何度も言っていました。

確かに私もこれから不動産投資を行うとして、空室リスクが非常に怖いので、満室経営のオーナーチェンジが理想でしたが、やはり空室対策のための差別化したリフォーム・リノベーションが何よりも重要なのでしょうね。

空室対策について

次に、三木さんの著書でもある空室対策についてです。
これは簡単だけどなかなかできませんが、まず不動産屋に「この物件ならどれくらいの賃料付けられますか？」と聞いて近辺の家賃相場などから家賃を設定する方法や、入居者に商品券などのプレゼントと引き替えにアンケートを行い、入居の決め手などを聞き出してそれをチラシなどに活用する方法です。

他にも大きく分類すると…

• 募集戦略→チラシなどを差別化する
• 内見者対策→部屋にPOPなどを置き、滞在時間を延ばす
• 入居者対策→決め手となった理由を聞き出す
• リフォーム→カラーバリエーションも非常に重要

マーケティングとしては当たり前のことですが、意外にもわからないものですね。
何が問題で何を解決したいのかを考えて不動産投資＝事業を行うことが大切だということです。

まとめ

今回、不動産投資セミナーに参加して、今まで勉強した知識で充分話について行けました。

そして、セミナーの最後に「知行合一」という言葉を説明されていました。
知行合一とは、「行動に移さなければ知らないのと同じ」という意味で、充分に不動産投資について知識を付けた後は、ぜひ行動に移してください。ということでセミナーは終了しました。

はじめての不動産投資セミナーの参加でしたが個人的には、非常に面白い時間でした。
今後は実際に不動産屋に物件資料を基にお話を伺って、さらに知識を付けてぜひぜひ実際に購入したいと思います。